Analizan los proyectos privados de alquiler a bajo costo

Blanca Fernández, directora ejecutiva de la AFV, explicó que estarán construyendo y entregando más de 3,350 unidades nuevas para renta asequible. La construcción es costeada mayormente con fondos federales y los desarrolladores privados tienen un acuerdo a 30 años para administrar las propiedades, cobrar el alquiler y realizar el mantenimiento.

Sin embargo, Godreau expuso que luego de los 30 años el futuro de estas unidades de alquiler es incierto, pues al culminar el término el proyecto queda en manos de los desarrolladores, quienes pueden vender la propiedad o aumentar la renta.

A juicio de la socióloga Palmira Ríos, uno de los riesgos que tiene este tipo de proyectos es que en el transcurso de los 30 años cambien los términos y los desarrolladores aumenten la renta.

“A mí lo que me preocupa es que al final eso es un proyecto privado y se desconoce si se le va a poder dar continuidad para que esas viviendas continúen siendo asequibles para la población”, expresó Ríos.

Por su parte, José Acarón, director estatal de AARP, reclamó la necesidad de una política pública inclusiva que tome en consideración las necesidades de vivienda en los adultos mayores y la ubicación de los proyectos que se desarrollen.

“Lo primero que se necesita es una política pública de vivienda en Puerto Rico, donde se desarrolle lo que se necesita y dónde se necesita; no manejado por el ingreso de los desarrolladores. Eso es el principio del problema”, indicó.

Para el economista Heriberto Martínez, la necesidad de vivienda asequible es un problema de interpretación de la oferta, en el que se percibe que hay más demanda para alquiler de unidades que para comprar, lo que podría incentivar la migración, un asunto con el cual también habría que trabajar.

“El problema es que desvinculas en términos propietarios a toda una masa de gente que puede pensar en el alquiler como un mecanismo para ‘prepararme para salir de Puerto Rico’, versus las hipotecas que vas a estar pagando por un periodo más largo; por lo tanto, esa cuestión patrimonial ata más a la gente a quedarse”, indicó Martínez, quien recomendó que se haga más análisis sobre este aspecto.

Programas disponibles

El secretario de la Vivienda, William Rodríguez, explicó que el propósito de las nuevas unidades de alquiler es que sirvan de transición y que una vez los residentes progresen y mejoren su capacidad económica puedan adquirir su propia vivienda.

Sin embargo, entre los entrevistados se planteó que el propósito de la vivienda de transición no siempre se logró alcanzar en lugares como los residenciales públicos, donde hay familias que no lograron la movilidad social y han estado por generaciones bajo este programa.

En la Isla 57,838 familias residen en proyectos de vivienda pública, una población total de 225,568 residentes. De este total, el 49% son menores de edad, 51% son adultos y el restante 10% son personas ancianas.

Acorde con la Ley Orgánica de la Administración de Vivienda Pública de Puerto Rico, aunque el Programa de Vivienda Pública tiene en uso 58,911 unidades, hay 63,834 solicitudes de vivienda en la Isla.

De acuerdo con Fernández, las más de 3,350 unidades nuevas en desarrollo para proyectos de vivienda asequible, están bajo el programa de créditos contributivos federales Low Income Housing Tax Credit (Lithtc), diseñado únicamente para el alquiler y no para la compra. También se construyen con fondos CDBG.

El programa es una combinación entre fondos federales y capital privado, en la que los desarrolladores continúan a cargo de las propiedades, al tiempo que la Administración para el Financiamiento de la Vivienda vela por que cumplan con los requisitos de vivienda asequible que establece el Departamento de Vivienda federal (HUD), durante las tres décadas del acuerdo.

Como parte de la primera fase de desarrollo de las nuevas viviendas de alquiler, hay 851 unidades, de las que algunas están bajo construcción y otras se están entregando. En la segunda fase construirán tres de los 17 proyectos que la componen, con un total de 2,500 unidades.

“Tenemos una fase tres cuyo término para entregar propuestas venció el viernes pasado. Ahora vamos a empezar a evaluar todas esas propuestas para ver cuántas viviendas podemos crear, pero debe ser un buen número”, adelantó Fernández.

Según la directora de la autoridad para el financiamiento, las familias deben acercarse al desarrollador para solicitar la unidad y determinar la renta mensual. Fernández indicó que el costo mensual “puede variar mucho”, según el proyecto.

De acuerdo con el Sistema de Documentación de Renta de Mercado Justo del gobierno federal, la renta de estos proyectos de vivienda asequible en Puerto Rico puede comenzar desde $385 mensuales, si es una unidad de un cuarto, en Coamo —donde ubica uno de estos proyectos— hasta los $996 mensuales, si es una casa de cuatro habitaciones en San Juan.

Rol del desarrollador

El secretario de Vivienda sostuvo que aunque cada desarrollador recibirá los ingresos de la renta, debe aportar capital privado a la construcción y cumplir con los requerimientos del gobierno federal, como mantener la asequibilidad del alquiler, instalar una cisterna y sistema solar en el proyecto, y mantener el fondo reserva, entre otros requisitos.

Por su parte, Fernando Sumaza, a cargo del sector de renta de la Asociación de Constructores de Puerto Rico, explicó a EL VOCERO, que los desarrolladores de los proyectos deben incurrir entre el 10% al 15% del costo total de la obra, lo que abarca la conceptualización, planos, terreno y emisión de bonos.

La AFV informó que la aportación de capital privado en tres de los proyectos ya aprobados figura entre $13 millones y $26 millones: la Égida Sagrado Corazón con $13,137,106, Ensueño con $19,312,617 y Mirador Las Casas con $26,336,802.

Entre los fondos provenientes de créditos contributivos, fondos federales y fondos privados, la inversión en estos proyectos alcanza los $960 millones.

Esta inversión inicial, se informó, es reembolsada una vez se apruebe el proyecto con la ayuda del 9% de los créditos contributivos del programa Lithtc, que se canjean por capital y se completan con los fondos CDBG-dr.

Sumaza añadió que estos proyectos tienen poca o ninguna financiación privada ante el riesgo que representan y porque ofrecen una renta de bajo costo, “pero es el gobierno federal quien determina si el dinero sobra para pagar un préstamo o no”.

Explicó que aunque a los 15 años los desarrolladores tienen la posibilidad de salir del programa Lithtc, el proyecto tiene que permanecer asequible por los 30 años del contrato.

Agregó que si los desarrolladores determinan continuar operando las estructuras de vivienda, tienen la ventaja de que pueden volver a solicitar fondos federales, esta vez, para remodelar la propiedad.

Godreau expuso el caso del edificio Bayola Apartments, que se construyó con fondos de la Corporación de Renovación Urbana y Vivienda (CRUV) como vivienda de interés social, y en 2011 fue vendida a GIB Development, quienes optaron por subir la renta a los inquilinos.

Al respecto, el secretario de Vivienda expresó que “Bayola no tenía ningún tipo de subsidio. Era totalmente privado, no tenía ningún acuerdo con el gobierno”.

Sin embargo, Rodríguez admitió que “pudiese pasar” que el desarrollador decida vender el proyecto, pero aseguró que quien lo compre debe continuar con las estipulaciones del gobierno federal en el contrato.

FUENTE: elvocero.com