NUEVA LEY DE VIVIENDA EN CUBA: límite de propiedades, cinco años para legalizar y riesgo de perder la casa

El Gobierno cubano aprobó una nueva Ley de Vivienda que modifica las reglas sobre propiedad, compraventa, herencia, construcción y conservación de inmuebles en la isla. La normativa permitirá poseer hasta dos viviendas y una casa de descanso, pero también establece plazos para regularizar determinadas propiedades y contempla procedimientos judiciales que podrían terminar con la pérdida de una vivienda por abandono. La Ley 187/2026, publicada en la Gaceta Oficial número 86, entrará en vigor el próximo 21 de octubre de 2026 y sustituirá la legislación habitacional vigente desde 1988. Entre los cambios más importantes figura un plazo de cinco años para que determinados ocupantes legítimos y usufructuarios soliciten el reconocimiento de la propiedad. Quienes no completen el procedimiento dentro del período establecido podrían pasar a ser arrendatarios del Estado, según las condiciones previstas en la norma. La reforma también introduce nuevas obligaciones para los propietarios que permanezcan fuera de sus viviendas, incluidas aquellas personas que residen en Estados Unidos u otros países. Sin embargo, vivir fuera de Cuba no constituye por sí solo una causa automática para perder una propiedad. ¿Cuántas viviendas podrá tener una persona en Cuba? Uno de los cambios más relevantes es la regulación del número de inmuebles que pueden pertenecer a una misma persona natural. La legislación establece que un ciudadano podrá tener: Dos viviendas en propiedad. Una casa adicional de descanso o veraneo, siempre que esté reconocida legalmente con esa condición. Esto significa que una persona podría poseer hasta tres inmuebles si uno de ellos cumple los requisitos establecidos para vivienda de descanso. La normativa también contempla consecuencias para quienes excedan el límite permitido. Si las autoridades comprueban una infracción, podrán iniciar un expediente administrativo que podría derivar en la retirada de la última vivienda adquirida. No se trata de una confiscación automática: deberá aplicarse el procedimiento correspondiente y verificarse la situación jurídica del inmueble. Cinco años para legalizar determinadas viviendas en Cuba La nueva ley establece un período transitorio de cinco años para que ciertos ocupantes legítimos y usufructuarios puedan solicitar el reconocimiento de la propiedad de las viviendas que ocupan. El plazo comenzará a contar desde la entrada en vigor de la legislación, el 21 de octubre de 2026. Por tanto, el período general de cinco años se extendería hasta octubre de 2031, sujeto a las reglas aplicables al cómputo del plazo. La medida no significa que cualquier persona que viva en una propiedad ajena pueda convertirse en su propietaria. El beneficio está dirigido a situaciones específicas reconocidas por la normativa. Quienes no soliciten la regularización dentro del plazo podrían pasar a ser arrendatarios del Estado, cuando así corresponda legalmente. La ley también contempla determinados casos de ocupación de viviendas estatales anteriores al 31 de octubre de 2011. Para acceder a la regularización será necesario cumplir las condiciones y exclusiones establecidas. ¿Qué pasará con las casas de cubanos que viven en Estados Unidos? Una de las disposiciones que puede generar mayor interés entre los cubanos residentes en el extranjero es la relacionada con las obligaciones de los propietarios ausentes. El artículo 139.3 contempla que los propietarios que se ausenten designen a una persona para atender asuntos relacionados con el inmueble. Ese representante podrá intervenir en situaciones como: Emergencias sanitarias. Trámites administrativos. Procesos judiciales. Problemas relacionados con la conservación de la vivienda. La disposición no establece expresamente un período mínimo de ausencia ni diferencia entre propietarios que viajan dentro de Cuba y aquellos que permanecen en el extranjero. Tampoco determina que en todos los casos sea obligatorio otorgar un poder notarial específico. La residencia en Miami, España o cualquier otro país no implica automáticamente la pérdida de la casa en Cuba. No obstante, los propietarios deberán cumplir las obligaciones de conservación, mantenimiento y representación que correspondan. ¿Puede el Gobierno cubano quitar una casa por abandono? La nueva Ley de Vivienda contempla un procedimiento que puede conducir a la pérdida del derecho de propiedad cuando una vivienda se encuentre en estado de ruina por abandono. Para que esto ocurra, deben existir circunstancias específicas. En primer lugar, la vivienda tendría que haber sido declarada en ruina por abandono. Además, el propietario tendría que haber incumplido las medidas necesarias para recuperarla o conservarla. En ese escenario, la Dirección Municipal de la Vivienda podrá solicitar ante el tribunal competente la pérdida del derecho de propiedad. Si el tribunal acepta la petición, el inmueble podrá quedar disponible para su posterior asignación por la administración municipal. Una vivienda cerrada porque su propietario vive en Estados Unidos no cumple automáticamente los requisitos para perderse por abandono. La normativa exige una situación adicional de deterioro y un procedimiento judicial. Nuevas reglas para comprar y vender viviendas en Cuba La legislación también modifica las condiciones de las operaciones inmobiliarias. Las compraventas podrán realizarse entre personas naturales y jurídicas, cubanas o extranjeras, dentro de las autorizaciones y requisitos correspondientes. Las operaciones deberán formalizarse ante notario y por el precio acordado entre las partes. Uno de los cambios importantes es la utilización de instrumentos bancarios u otros mecanismos de pago que excluyan el efectivo. El vendedor deberá cumplir obligaciones como: Liquidar las deudas asociadas al inmueble. Pagar los impuestos correspondientes. Acreditar la inscripción de la propiedad en el registro. Cumplir los requisitos notariales exigidos. La normativa incorpora además el valor catastral como referencia para determinadas obligaciones tributarias. Cuando el precio declarado sea igual o superior al valor catastral, se utilizará el valor declarado como base imponible del impuesto correspondiente sobre ingresos personales. ¿Qué cambia para las herencias y donaciones de casas? La nueva ley mantiene la posibilidad de transmitir inmuebles mediante mecanismos legales como las donaciones y las herencias, sujetos a las condiciones aplicables. Las donaciones deberán cumplir los requisitos notariales y registrales correspondientes. La legislación también incorpora disposiciones transitorias relacionadas con viviendas cuyos antiguos propietarios fueron declarados emigrados bajo normas anteriores. Entre los posibles beneficiarios de determinados procedimientos figuran cónyuges, exparejas y familiares que hubieran residido en la vivienda durante al menos cinco años antes de la salida del propietario. También se contempla como condición que esas personas no posean otra vivienda. Sin embargo, haber vivido en una casa durante cinco años no concede automáticamente su propiedad. Será necesario verificar las circunstancias específicas y cumplir el procedimiento legal correspondiente. Familiares de cubanos emigrados podrían regularizar determinadas viviendas La disposición transitoria cuarta aborda situaciones heredadas de regulaciones migratorias y habitacionales anteriores. En ciertos casos, familiares que permanecieron ocupando viviendas cuyos titulares fueron declarados emigrados podrán solicitar el reconocimiento de derechos sobre esos inmuebles. La norma establece condiciones relacionadas con el parentesco, el tiempo de residencia y la ausencia de otra propiedad. Esto podría beneficiar a personas que durante años han vivido en viviendas sin contar con un título definitivo a su nombre. Pero también introduce la necesidad de revisar cuidadosamente los antecedentes de propiedad. La disposición no permite concluir que cualquier familiar pueda apropiarse de una vivienda perteneciente a un cubano residente en el extranjero. Empresas privadas y cooperativas podrán participar en la construcción de viviendas La reforma amplía las posibilidades de participación de diferentes actores económicos en la construcción, rehabilitación y conservación de inmuebles. Entre ellos figuran: Empresas estatales. Micro, pequeñas y medianas empresas. Cooperativas. Microbrigadas. Empresas privadas e inmobiliarias autorizadas. Personas naturales que cumplan los requisitos legales. La normativa también permite transformar determinados edificios administrativos o de servicios en viviendas. Además, contempla la posibilidad de adquirir derechos sobre construcciones que todavía se encuentren en ejecución, sujetos a las autorizaciones correspondientes. Estas medidas buscan ampliar los mecanismos disponibles para enfrentar el déficit habitacional. Sin embargo, la autorización legal no garantiza por sí sola un incremento inmediato de las viviendas construidas. Cooperativas de vivienda y nuevas reglas para edificios multifamiliares La ley permite constituir cooperativas de vivienda mediante la asociación voluntaria de personas que aporten recursos para construir, rehabilitar o conservar inmuebles. Una vez terminadas las obras, los socios podrán mantener la organización y desarrollar las actividades permitidas. Si una cooperativa se disuelve, los edificios quedarán sujetos a las disposiciones de propiedad horizontal. Este régimen regula las relaciones entre propietarios de apartamentos dentro de una misma edificación. Incluye aspectos como el mantenimiento de áreas comunes, la administración del edificio y la distribución de gastos. Los propietarios también tendrán la obligación de contribuir a la conservación de los espacios compartidos. Créditos, subsidios e hipotecas para financiar viviendas La legislación contempla mecanismos de apoyo económico para determinados grupos y situaciones. Entre ellos aparecen créditos, subsidios y otras formas de financiamiento, sujetos a las condiciones establecidas por las autoridades. También se permite utilizar garantías hipotecarias sobre determinados inmuebles. Sin embargo, la normativa establece una protección específica para la vivienda familiar, que queda excluida de las garantías hipotecarias mencionadas. Las condiciones concretas de acceso a créditos y subsidios dependerán de las disposiciones financieras aplicables. ¿Quiénes tendrán prioridad para recibir viviendas estatales? La nueva legislación establece que las viviendas pertenecientes al Estado serán asignadas de acuerdo con las prioridades fijadas por las autoridades competentes. Entre los grupos contemplados se encuentran: Personas expuestas a situaciones de riesgo. Adultos mayores. Personas con discapacidad. Víctimas de violencia familiar. Jóvenes. Familias con menores a cargo. Sin embargo, pertenecer a uno de estos grupos no significa recibir automáticamente una vivienda. La asignación dependerá de los procedimientos administrativos, la disponibilidad de inmuebles y los criterios establecidos. ¿La nueva ley devolverá las casas confiscadas después de 1959? La derogación de la legislación de 1988 no implica una devolución general de propiedades confiscadas o perdidas bajo disposiciones anteriores. La nueva normativa tampoco establece, por sí sola, un mecanismo automático de restitución de esos inmuebles a antiguos propietarios o herederos. Cualquier reclamación dependerá de los títulos existentes, los antecedentes jurídicos y los procedimientos legales aplicables. Por tanto, no puede interpretarse que la entrada en vigor de la Ley 187/2026 reabra automáticamente todos los casos históricos de confiscación de viviendas. ¿Qué deben revisar los propietarios antes del 21 de octubre? La entrada en vigor de la legislación hace especialmente importante conocer la situación legal de cada inmueble. Los propietarios deberían verificar que sus títulos estén correctamente inscritos, que las obligaciones tributarias se encuentren al día y que las condiciones de conservación de sus viviendas cumplan los requisitos establecidos. Quienes residan fuera de Cuba también deberán prestar atención a las disposiciones relacionadas con la designación de representantes. Por su parte, los ocupantes y usufructuarios que puedan beneficiarse del período transitorio deberán comprobar si cumplen los requisitos para solicitar la propiedad dentro del plazo de cinco años. No todas las disposiciones se aplican a todas las viviendas de la misma manera. Una reforma que modifica las reglas de propiedad en Cuba La Ley 187/2026 representa una modificación importante del sistema habitacional cubano al sustituir una legislación vigente desde 1988. La norma amplía determinadas posibilidades de compraventa, construcción, financiamiento y participación privada, pero también establece límites y nuevas obligaciones para los propietarios. Los tres puntos más relevantes son el límite de dos viviendas más una casa de descanso, el plazo de cinco años para regularizar determinadas situaciones habitacionales y la posibilidad de perder una propiedad declarada en ruina por abandono mediante decisión judicial. Para los cubanos que viven fuera de la isla, la nueva legislación no significa una pérdida automática de sus casas. Sin embargo, mantener la documentación actualizada, cumplir las obligaciones de conservación y revisar los requisitos de representación será importante para proteger sus derechos de propiedad. La reforma comenzará a aplicarse el 21 de octubre de 2026 y su impacto dependerá de los procedimientos administrativos, las regulaciones complementarias y la situación particular de cada inmueble.

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